I tranelli delle agenzie immobiliari

agenti immobiliari truffatori ladriDi: Avv. Massimiliano Dona

L’area consulenze dello Studio registra una crescente richiesta di assistenza per vertenze riguardanti l’attività delle agenzie immobiliari: il fenomeno è probabilmente ascrivibile per un verso alla crescente quantità di scambi che caratterizza il mercato immobiliare dopo un lungo periodo di immobilismo, ma anche alla notevole diffusione di riviste specializzate che danno voce (a costi contenuti) anche ad operatori improvvisati, spesso a discapito di professionalità e competenza. E’ quindi importante che il consumatore presti attenzione ai contratti che gli vengono frettolosamente sottoposti, garantendo (verbalmente) la solita clausola “senza impegno”: il modulo deve essere esaminato con cura, verificando se risulta con chiarezza il soggetto che svolge l’attività di intermediazione, se vi è cenno alla registrazione nell’albo degli agenti immobiliari, se è indicato il numero di iscrizione alla Camera di commercio.

 

 In alcuni casi il contratto riporta l’attestazione di deposito presso la Camera di commercio oppure menziona l’approvazione di un’associazione di tutela dei consumatori. Si tratta –sempre che siano veritiere- di garanzie ulteriori, ma è comunque bene leggere con attenzione: infatti, generalmente, non è possibile sapere se tali “verifiche” siano risalenti nel tempo e, quindi, non più adeguate alla più recente legislazione garantistica. E’ bene vagliare rigorosamente le singole clausole contrattuali allo scopo di verificare gli obblighi che si contraggono nei confronti dell’agenzia e dell’eventuale controparte. Capita infatti frequentemente di scoprire a posteriori di dover pagare, oltre al prezzo di acquisto, anche imprevisti oneri di agenzia ovvero di essere tenuti al versamento della provvigione solo per essere stato messo in contatto con un venditore o compratore, indipendentemente dalla effettiva conclusione del contratto definitivo. In questi casi si rischia di restare vittima di un falso contatto (il cosiddetto “compare”) che sparisce dopo il pagamento delle provvigioni di agenzia. In ogni caso, il contratto (comunque sia denominato: “proposta di acquisto”, “mandato irrevocabile”, “offerta di vendita”) soggiace alla disciplina delle clausole vessatorie prevista per i contratti dei consumatori (artt. 1469 bis e seguenti del codice civile) in virtù della quale le clausole che comportino un significativo squilibrio in danno dell’aderente devono ritenersi inefficaci. Tali sono, per esempio, le clausole che prevedono onerose penali a carico del consumatore, quelle che lo vincolano a tempo indeterminato, quelle che derogano alla competenza del Giudice della residenza del consumatore. Queste clausole (è bene ricordarlo) anche se esplicitamente approvate con doppia sottoscrizione ai sensi dell’art. 1341, 2° comma del codice civile, sono presuntivamente abusive e, quindi, inefficaci (cioè non vincolano il sottoscrittore). In tal senso si segnala che proprio la clausola contrattuale più diffusa nei contratti utilizzati dalle agenzie immobiliari e cioè quella della irrevocabilità (della proposta di acquisto o del mandato a vendere) è vessatoria e, quindi, inapplicabile tranne nel caso (raro, per la verità) in cui tale irrevocabilità sia posta anche a carico dell’agenzia. In virtù di queste premesse, molta attenzione deve prestarsi al cospetto di moduli con spazi bianchi che devono essere compilati di pugno dal consumatore proprio perché, manoscritte, tali clausole si presumono negoziate specificamente dall’aderente e vengono così sottratte alla declaratoria di vessatorietà. In conclusione, vale la pena di consigliare l’adozione di qualche cautela: evitare di rilasciare in pagamento cambiali e, soprattutto, assegni post-datati o senza data, perché di fatto rendono impossibile ogni intervento in caso di contenzioso; per quanto possibile, farsi assistere da un notaio o da un avvocato di fiducia. Più di ogni altra vale, però, la regola di resistere alla fretta: non farsi vincere dalla smania dell’acquisto, proprio perché il timore di vedere sfumare l’”affare” può condurre a restar vittima di una truffa che, come tutte quelle che fanno leva sui bisogni primari dell’individuo (la ricerca di una occupazione, il sogno di una casa di proprietà), pur essendo tra le più odiose, sono anche tra le più diffuse.

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