Surroga mutuo : tutti i casi in cui si può risparmiare

di ANTONELLA DONATI

Portabilità del mutuo ancora un miraggio per molti, tanto che l’Antitrust ha avviato un’istruttoria contro le banche inadempienti. Ci sono però anche istituti che si fanno pubblicità proponendo proprio il cambio del mutuo a zero spese. E per facilitare la rottamazione del vecchio mutuo e il passaggio a uno più conveniente c’è stato anche un accordo tra Abi e associazioni dei consumatori che ha stabilito, nero su bianco, che anche per i mutui del costruttore vanno applicate penali ridotte in caso di estinzione anticipata. Sempre sul fronte dei costi, poi, è di due giorni fa un impegno formale dei notai a ridurre le tariffe nel caso in cui la banca pretenda comunque un atto notarile anche se si tratta di semplice rinegoziazione. Ecco allora tutto quello che occorre sapere per cambiare il mutuo, anche alla luce delle ultime novità

Il notaio, quando è indispensabile – Notaio, sì, notaio no. Obbligo di cancellare l’ipoteca a pagamento o procedura semplificata. Scrittura privata o atto pubblico. Per rispondere a tutte queste domande una nuova edizione di “Mutuo Informato”, la guida realizzata dal Consiglio nazionale del notariato con le associazioni dei consumatori. Un testo che fa il punto una volta per tutte sui casi in cui è necessario ricorrere al notaio, il tutto riassunto in una tabella che consente di avere sottomano tutte le varie opzioni, in modo da facilitare la scelta della formula più conveniente, a partire dalla rinegoziazione che dovrebbe essere per legge gratis. Ma trattandosi di banche, si sa, il condizionale è d’obbligo.

Rinegoziazione gratis per legge – La rinegoziazione, infatti, non dovrebbe prevedere il ricorso al notaio perchè è semplicemente un nuovo accordo tra banca e cliente su tasso e indicizzazione. Non toccando in alcun modo l’ipoteca il notaio non dovrebbe essere necessario. Proprio per questo la legge finanziaria per il 2008 ha previsto la possibilità di effettuare la variazione delle condizioni del contratto in essere anche mediante scrittura privata non autenticata. Però nei casi in cui qualche banca abbia “obiettive ragioni” per chiedere di formalizzare l%u2019accordo di rinegoziazione in forma notarile o autentica, il Consiglio nazionale del notariato si dichiara disponibile, nero su bianco, a una concreta riduzione dei compensi dovuti al notaio. Non bisogna dimenticare, infatti, che rinegoziare non è un obbligo per la banca, che per legge è tenuta solo ad accettare l’estinzione anticipata. Di conseguenza sulla rinegoziazione può imporre condizioni e non accettare le richieste del cliente. In questo caso l’unica soluzione è quella di farsi quattro conti e valutare se conviene rimanere comunque o cambiare mutuo e banca.

Con la portabilità niente aumento del prestito %u2013 Fatta questa scelta bisogna considerare che la portabilità consente di accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo con cui estinguere quello con la banca originaria, “utilizzando” la stessa ipoteca accesa a garanzia del vecchio mutuo. La banca che ha concesso il finanziamento non può opporsi per legge alla surroga che a tutti gli effetti non è altro che un’estinzione anticipata. Poiché, però, non si può modificare l’ipoteca, non si può neanche aumentare l’importo del mutuo: ogni ipoteca, infatti, è rapportata al valore del capitale prestato. Di conseguenza chi ha bisogno non solo di rivedere le condizioni, ma anche di aumentare il finanziamento, non può ricorrere alla surroga.

Surroga senza spese ma il notaio è necessario – Anche se l’ipoteca non va riscritta è però necessario annotare che la garanzia sull’immobile non è più a favore dell’istituto che ha concesso originariamente il prestito ma di un’altra banca. Per cui anche se per la surroga le banche non possono chieder commissioni – come previsto dalla legge e ribadito in una circolare dell’Abi – il notaio è necessario e il costo non è a carico dell’istituto di credito. Si può trattare di un atto notarile comprensivo del nuovo mutuo con parcella contenuta – assicurano i notai – oppure della sola autentica della dichiarazione di surroga dell%u2019ipoteca, in questo caso con una parcella molto bassa.

Surroga anche per i mutui cartolarizzati ma ancora difficoltà per quelli del costruttore – La surroga è possibile anche per i mutui cartolarizzati, ossia quelli “venduti” dalle banche ad altre società. Poiché la surroga è a tutti gli effetti un’estinzione anticipata, infatti, le banche non possono opporsi. E’ invece praticamente impossibile ottenere la rinegoziazione delle condizioni. Le stesse difficoltà valgono anche per i mutui del costruttore: in questo caso, infatti, si tratta di un prestito unico con un’unica ipoteca che riguarda in blocco gli appartamenti costruiti, prestito poi frazionato e accollato ai diversi acquirenti. La banca non si può opporre all’estinzione anticipata ma sulla surroga ci sono ancora difficoltà. Inoltre ancora non c’è stata chiarezza neppure sulla possibilità di avere anche in questo caso la cancellazione semplificata dell’ipoteca quando si è finito di pagare. C’è da dire, però, che grazie alla finanziaria di fatto cancellare l’ipoteca non serve più, neppure se si deve vendere l’immobile.

Penali ridotte anche per i mutui accollati dal costruttore e rimborso a richiesta per chi ha già pagato %u2013 E sempre a proposito di mutui del costruttore, in seguito ad un accordo firmato il 17 marzo tra Abi e associazioni dei consumatori, le penali ridotte fissate nel maggio 2007 sono ora estese anche a tutti coloro che abbiano estinto, anteriormente al 1 gennaio 2008, mutui accollati a seguito di frazionamento. In realtà anche questa disposizione era prevista dalla legge e sarebbe dovuta entrare in vigore fin dall’aprile scorso: le banche, però di fatto non l’avevano mai applicata. Quindi chi ha pagato una penale in misura superiore a quelle previste dall%u2019accordo potrà chiedere la restituzione della differenza calcolata secondo le condizioni e i termini contenuti nell%u2019accordo stesso, chiedendo il relativo conguaglio. Per questo bisogna presentare in banca un’apposita richiesta di rimborso.

La tabella riassuntiva sul cambio del mutuo messa a punto dai notai


Le penali in vigore per chi estingue in anticipo

L’accordo sulle penali per i mutui del costruttore

I problemi per i mutui cartolarizzazione

Le ultime novità in materia di detrazioni fiscali in caso di cambio del mutuo

La cancellazione delle ipoteche

Le regole dell’Abi per la surroga

La rinegoziazione senza spese

La nuova Guida sul sito del Notariato

(19 maggio 2008)

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